创盈中心宇宙第一房企黯然退市，短短三十年沧海桑田

文 / 云半间顾左右

人这一辈子只要抓住一两个风口，也只有一两个风口可抓。

宏观经济学家周金涛说，人生财富靠康波，一个完整的康波周期大约是 50-60 年，正常的人生，只有碰到 1 个，特别幸运的话，会赶上 2 个。

事实上，人不必天天想着赚钱，找到周期内的行业好好工作，投资指数，就可以趁风而上享受平均收益，其他时间可以享受生活。

财富并不跟人的憧憬成正比，而跟努力、洞察力和幸运相关。

一个人的财富命运，是大时代的缩影。

在二次大战之前是铁路、制造业、化石能源，现在正在开启的是人工智能、生物科技、新能源等。无论是人工智能公司，还是使用人工智能提高效率的公司，还是卖铲子的公司，都被时代照射得有了溢价。

周金涛的另一句名言是，人生就是一场康波。

他认为，我们每个人这辈子遇到的最大机遇，来自所处的康波周期阶段。一个人 25 岁到 60 岁的职业生涯，大约就是 35 年，正好能覆盖一个康波周期中机会最集中的上升和繁荣阶段。

假如我们在三国时代，只有两种选择，或者成为刀俎，或者，成为刀俎上的鱼肉，所以说，形势比人强。

如果我们在 80 年代进入职场，那么，在中国的宏观经济环境下，会有两个大周期产品，一是 80 年代进入房地产为代表的基建和制造行业，二是 2000 年左右进入互联网公司，那么就完美地赶上了以信息技术革命为核心的第五次康波周期的上升期和繁荣期。

我们未必比别人优秀或者努力，但人生和财富，都需要基本的洞察力。

那么，我们怎么看待未来的康波周期？怎么看待这些资产大类？

房地产，终于让我们体会到痛苦

8 月 25 日，房地产市场传出有两则大消息。

上海六个部门发布通知，明确放宽外环外套数限制、统一单身与家庭购房标准，同时同步优化公积金政策、调整信贷政策、完善房产税政策，多维度推动房地产市场平稳健康发展。

《通知》自 2025 年 8 月 26 日起施行。

京沪两座城市出台的房地产政策越来越像。

8 月 8 日，北京市住房和城乡建设委员会、北京住房公积金管理中心联合印发通知，明确符合条件家庭五环外不再限制购房套数。通知自 2025 年 8 月 9 日起施行。

都是通知发布的第二天就开始实行，都是放开郊区，并不是像一些市场人士所设想的那样，放开整座城市的限购。连放开的套数都基本一样。

这两座一线城市，成为中国房地产的最后的风向标，他们都曾想抑制人口流入，曾经烦恼于房地产价格的节节攀升，现在都希望房地产市场稳定，但又不愿冒进。

政策有作用，但不大。

据搜狐财经，北京放松限购后的第一周成交，并未呈现出明显变化，从 8 月 11 日至 17 日，北京新房成交套数为 443 套，二手房成交套数为 3082 套。

此前一周（8 月 4 日至 10 日），北京新房成交 402 套，二手房成交 2704 套；再往前推一周（7 月 28 日至 8 月 3 日），新房成交 679 套，二手房 3052 套。

这次上海如何？有个自媒体上海新房火箭哥的分析相对客观。

对新上海人来说，社保要求没有变化，这部分群体大多属于首次置业或改善置业，同时购买多套新房的可能性很小，所以新政对新上海人的刺激力度并不大。

对于老上海人来说，在外环外与内中环新房表现大相径庭的背景下，反向考虑到外环外置业多套新房的可能性也不大。

新政主要利好的，还是原本外环外有新增置业需求但套数受限的部分改善客户，在受益群体总量不大的情况下，用处不大。从此前外环外放松限购的效果来看，虽然降低了社保年限要求，并未出现明显起色。

所以，上海目前的情况跟北京比较像。

就在同一天，8 月 25 日上午 9 点，中国恒大集团终于迎来退市。

8 月 12 日晚间，恒大集团发布公告称，将在 8 月 25 日从港交所正式摘牌。公告显示，8 月 8 日，中国恒大收到港交所发出的信函，港交所的上市委员会已决定取消公司的上市地位。

关键是中国恒大本身的态度，"公司无意就上市委员会作出取消上市地位的决定申请复核"。这家曾经中国最大的民营房地产企业，不想挣扎，没有意见。

2009 年 11 月，中国恒大在港交所上市，2017 年 10 月，市值达到 4144 亿港元的峰值；2025 年 8 月 22 日，中国恒大最后一个交易日，最后一单股票交易成交价定格于 0.163 港元，市值 21.5 亿港元，背负几千亿港币的巨债。

宇宙第一房企，黯然退场。

从上面这张图来看，恒大从 2021 年开始，已经停止了心跳。现在，30 多万的散户彻底死心。

一个行业的上行，表征之一是行业的杠杆上升，当一个行业标志性企业杠杆无法运行时，往往意味着行业神话的破灭。

痛苦会传导，房地产企业的上下游不仅仅是建筑、建材、家装、家具、电器等行业，还有上亿拥有房地产的家庭。

房产毫无疑问是中国居民最重要的资产构成部分，这是中国私人被鼓励拥有资产之后，国人最大宗的产品，是传统土地文明、经济周期与金融变现能力结合在一起的必然之选。

据广发银行与西南财经大学共同发布的《2018 年中国城市家庭财富健康报告》显示，中国居民有接近 80% 的财富投资于房地产，美国、日本居民部门资产总房地产的占比分别仅为 25.1%（2021 年）和 18.3%（2020 年）。

房地产价格的风吹草动，对家庭财富影响巨大，尤其对于高杠杆房贷的普通家庭，资产在缩水，而负债没有变。

据华尔街日报报道，在房地产价格的巅峰时刻 2021 年，我国房地产总市值约 400 万亿元，截至 2025 年中，下跌 30%，蒸发 120 万亿，相当于 2023 年全国 GDP 总量，相当于从 2022 年到 2024 年同期新增存款（48.8 万亿元）的 2.5 倍。

从 2022 到 2024 年，居民新增存款达 48.8 万亿（年均超 16 万亿），覆盖房产损失的三分之一。

在 2025 年 6 月，瑞银发布了一篇《中国住房调查》报告。

调查时间为 2025 年 3 月 28 日至 4 月 21 日，覆盖 2500 名年龄在 21 岁到 64 岁的受访者，其中 47% 的受访者表示其房产现价低于买入价，仅 30% 高于买入价。

房地产康波周期过去了，不管外部如何，哪怕房地产市场稳定，都要做好万全的准备。

进入市场，有明确信号

从 1998 年到 2021 年，是一个完整的房地产投资周期，可以视为 50 年代到 80 年代出生的人的第一次康波财富。

一项重要资产发动之初，往往拥有三项特征：政策鼓励，社会资金进入，财富神话。

房地产三项兼备。

根据国家统计局的数据，1978 年，全国城镇人均住房建筑面积仅 6.7 平方米，2008 年的 28 平方米，2018 年进一步增至 39 平方米。 ‌

从政策上看，邓小平 1978 年发表讲话，提出要出售公房、提租补贴、加快住房建设等改革措施。

但政策有暖风鼓励离真正发动很远，直到 20 年后，1998 年 3 月 19 日，朱镕基在回答记者问及住房制度改革时，明确表示："住房的建设，将要成为中国经济新的增长点。我们准备今年下半年出台新的政策，停止福利分房，住房分配一律改为商品化。"

此后，一系列"房改"措施出台，1998 年 7 月 3 日，国务院正式下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，这个通知成就了真正意义上的中国房地产市场。

分房体制被打破，房地产作为交易品种，有了市场。

社会资金蜂涌而入，1988 年股份化改造后，王石在深圳成立了万科集团；1992 年，王健林在大连成立了万达集团；1996 年，许家印在广州创立了恒大集团。房地产萌芽时期，大约有 2 万家开发商。

接下来，围绕房地产的财富神话层出不穷，温州炒房团在全国巡回，动辄获利几千万、上亿。

相比股市，房地产一度在市场波动中的抗压性显而易见。与股市一遇到监管就大涨大跌不同，中国楼市过去 30 年的规律是：

越调控越涨，越涨越调控。

根据统计局数据，

2004 年楼市同比上涨 18.7%；

2007 年 A 股牛市，楼市同比上涨 16.9%；

2008 年金融危机降临，楼市同比只下跌了 1.9%；

2009 年出台大规模经济刺激政策出台，楼市同比大涨 22.4%，创下历史新高；

投资股市痛苦得多。2023 年 8 月 17 日，第一财经发布张斌等人的研究报告《房地产"高度金融化"背后——房地产新模式下的两个解决方案》，里面提到，根据中国家庭追踪调查（CFPS）数据，2010-2018 年期间只有前 10% 的最高收入组家庭平均才能获得证券类投资的正回报，其他收入组的证券类投资都是负回报。

与此同时，我国家庭金融资产构成中严重缺乏收益率稳定的养老保险类金融资产，这类资产只占到全部金融资产的 11%，远低于 30% 左右的世界平均水平，这强化了居民部门买房保值的动机。

中国首个商品房小区是广州东湖新村。

1979 年 10 月广州秋交会闭幕后，穗港双方签订合同引进香港宝江发展有限公司投资 3600 万元港币，当时大约是 1080 万人民币，建造 6 万平米的住宅楼。

东湖新村 1981 年建成，对香港售价为港币 2500 元 ~2600 元 / 平米，对内售价 700 元 / 平方米。

2006 年东湖新村房价上涨到 4000 元一平米，2014 年上涨到 6323 元一平米。

按照贝壳找房网站数据，目前东湖新村的均价达到 46350 元 / 平米，目前有 16 套房源挂牌。