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楼市大消息!北京、上海同日出手:降首付、降利率!“或将提振全国市场信心”

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2024-06-09 【 字体:

  继深圳后,北京、上海的房地产优化政策终于落地。

  12月14日,北京进一步优化调整房地产政策。其中,对普宅的建筑面积、价格标准进行了适当上调;同时下调新发放房贷最低首付比例并延长贷款期限,首套房贷最低首付比例降至30%;二套房贷最低首付比例下调为城六区50%、非城六区40%,房贷年限由目前最长25年恢复至30年。此外,12月15日起还将降低商业银行新发放房贷利率政策下限。

  同日,上海宣布自12月15日起优化差别化住房信贷政策。其中,首套房商贷利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)减10个基点,最低首付款比例调整为不低于30%;二套房商贷利率下限调整为不低于LPR加30个基点,最低首付款比例调整为不低于50%;自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域实行差异化政策,二套房商贷利率下限调整为不低于LPR加20个基点,最低首付款比例调整为不低于40%。

  业内人士认为,北京、上海此次政策优化力度较大,涉及面较广,从降低购房成本和购房门槛上全面发力,有利于促进刚需和改善性住房需求释放,特别是有利于二套改善性住房需求。北京、上海释放的积极信号,或将明显提振全国市场信心。

  北京进一步优化调整房地产政策

  12月14日,北京进一步优化调整房地产政策,更好支持刚性和改善性住房需求。

  其中,北京市住建委、人民银行北京市分行等五部门联合印发了《关于调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知》(以下简称《通知》),优化普通住房(以下简称普宅)认定标准,下调新发放房贷最低首付款比例。

  《通知》明确,对普宅认定标准进行优化。调整后,小区建筑容积率在1.0(含)以上,单套建筑面积在144平方米(含)以下,5环内成交价格在85000元/平方米(含)以下、5—6环成交价格在65000元/平方米(含)以下、6环外成交价格在45000元/平方米(含)以下的住房视为普宅。

  《通知》同时提出,下调新发放房贷最低首付款比例,同时延长贷款期限。在全国统一政策的基础上,将北京地区首套房贷(含商贷、公积金贷款,下同)最低首付款比例统一下调为30%;二套房贷最低首付款比例下调为城六区50%、非城六区40%。同时,此次调整取消了房价过快上行阶段北京市对房贷年限的从严管控,由目前最长25年恢复至30年。

  北京市住建委表示,北京市现行普宅标准为2014年发布,与市场实际情况存在一定差距,群众反映比较集中。此次调整结合市场变化,对普宅的建筑面积、价格标准进行了适当上调。调整后,全市普宅占比提高至七成左右,将有更多家庭能够享受住房转让时的增值税优惠政策。同时,下调最低首付款比例降低了居民购买住房的资金门槛,有利于更好满足刚性和改善性住房需求。

  中原地产首席分析师张大伟指出,北京调整普宅标准后,大约有70%的房子将变成普宅,有利于普通购房者降低购房成本。在二手房交易中,普宅与税收优惠挂钩,其中最主要的就是增值税。根据规定,个人出售2年以上的普宅,免征增值税;个人出售2年以上的非普宅,差额征收增值税,税率为5%。同时,北京全面降低了购房者的首付门槛,特别是二套房首付比例大幅度下调,部分购房者可以从最高80%首付降低到40%。

  据了解,北京此前的房贷政策是,个人购买首套房,普通住宅首付比例为35%,非普通住宅首付比例为40%;个人购买二套房,普通住宅首付比例为60%,非普通住宅首付比例为80%。而新政后,不再区分普通住宅和非普通住宅,首套房最低首付款比例为30%;二套房位于城六区的,最低首付款比例为50%,位于城六区以外的,最低首付款比例为40%。

(制表:张大伟)

  另外,为更好地支持北京市刚性和改善性住房需求,自12月15日起北京新发放的商贷将执行新的利率政策下限。调整后:城六区首套、二套利率政策下限分别为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)加10个基点、不低于LPR加60个基点;非城六区首套、二套利率政策下限分别为不低于LPR、不低于LPR加55个基点。

  张大伟指出,之前北京首套房新发放房贷利率下限为4.75%(加点55BP),新政后,城六区首套房、二套房利率下限分别为4.3%和4.8%;非城六区首套房、二套房利率下限分别为4.2%和4.75%。

  “简单来说,100万元贷款30年月供减少268元—326元之间,购房者直接降低购房成本。”张大伟说。

  上海发布优化差别化住房信贷政策

  12月14日,据“上海发布”公众号消息,上海发布优化差别化住房信贷政策。

  一是首套房商贷利率下限调整为不低于LPR减10个基点,最低首付款比例调整为不低于30%。

  二是二套房商贷利率下限调整为不低于LPR加30个基点,最低首付款比例调整为不低于50%。同时,为支持推进“五个新城”和南北转型重点区域高质量发展,促进产城融合、职住平衡,在自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域实行差异化政策,二套房商贷利率下限调整为不低于LPR加20个基点,最低首付款比例调整为不低于40%。

  对此,易居研究院研究总监严跃进表示,上海首套、二套房首付比例下降,直接降低了首套刚需、二套改善住房需求的入市门槛。以600万元总价的二套房购置为例,过去首付比例为70%,其首付款需要支付420万元;新政下其首付比例为50%,首付款则为300万元,即减少了120万元的首付款支出;如住房属于实施差异化政策区域,首付比例为40%,首付款则为240万元,减少了180万元的首付款支出。同时,房贷利率下降,直接降低了月供或按揭贷款成本。以200万元贷款本金、30年期等额本息、二套房贷利率的标准计算,过去房贷利率为5.25%,月供为11044元。而按照新政4.5%的利率计算,月供为10134元。新政前后月供减少了910元。对于执行差异化政策的区域而言,减负效应更明显。

  此外,上海此次还调整了普通住房标准,一是优化了标准的认定条件,剔除价格标准;二是适度提高了建筑面积标准,从140平方米提高至144平方米。

  严跃进指出,普通住房标准关联了优惠的税收政策,此次调整标准,以住房物理要素作为认定条件,较大幅度提高普通住房的覆盖面,让更多二手住房交易享受优惠税收政策。以居民出售持有5年以上的非普通住房为例,调整标准后如变为普通住房,将免征增值税(之前非普通住房按差额征收);涉及个人所得税的,核定征收按总价的1%(之前非普通住房按总价的2%征收)。

  “此次上海围绕首付比例、房贷利率、普通住房标准等优化政策,进一步降低了房贷成本和税费负担。此类政策出台,有利于增强市场信心,对稳定市场预期也将发挥积极作用。”严跃进说。

  或将明显提振全国市场信心

  中指研究院市场研究总监陈文静认为,继11月深圳降低首付比例、优化普宅认定标准后,北京、上海12月14日优化普宅认定标准、降低首付比例、降低房贷利率下限,政策优化力度较大,涉及面较广,从降低购房成本和购房门槛上全面发力,有利于促进刚需和改善性住房需求释放,特别是有利于二套改善性住房需求。北京、上海释放积极信号,或将明显提振全国市场信心。

  据了解,7月24日,中央政治局召开会议指出,要适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策,更好满足居民刚性和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。8月18日,住建部等部门发布《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》。8月31日,中国人民银行等部门发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》,将首套和二套房商贷最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%,同时调整二套房商贷利率政策下限。9月1日前后,北京、上海、广州、深圳四个一线城市相继出台了“认房不认贷”政策。

  11月22日,深圳出台两大利好政策,一是调整普通住宅认定标准为,住宅小区建筑容积率1.0以上(含1.0),且单套住房套内建筑面积120平方米以下(含120平方米)或者单套住房建筑面积144平方米以下(含144平方米)。此次调整意味着,深圳普通住宅认定标准不再看成交总价了,有效降低144平方米以下高总价新房的交易税费,减少交易成本。

  二是深圳从23日起调整二套房最低首付款比例,二套房贷最低首付款比例由原来的普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%。这将有效降低购房者首付资金压力,提升深圳新房及二手房市场的活跃度。

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